作者：GOGO 来源：阿尔法工场（ID：alpworks）
担任碧桂园首席财务官（CFO）3年之久的吴建斌，根据其任职期间经历撰写的回忆录《我在碧桂园的1000天》，一时洛阳纸贵。
财务出身的吴建斌，在服务中海系26年后离职，并在2014年4月加入碧桂园担任首席财务官和执行董事。他在职的2014年至2016年间，正是碧桂园规模快速发展的3年，这家房企的销售额实现了从1288亿元蹿至3088亿元的大跨越。
故而，这本涉及了大量不为公众所知的碧桂园内部经营细节的回忆录，甫一曝光，便引发了各界人士热络追捧。
碧桂园向来低调，加上本书发行量并不大，更加剧了这本回忆录炙手可热的程度——一书难求之下，据悉原价49元的该书最高价已经炒到5000元/本。
由于作者位居碧桂园核心层，书中对碧桂园创始人、董事局主席杨国强的多处描写，能让外界对这位传奇商业大佬的经营之道有所管窥。
01
商业模式的灵感来自沃尔玛
《富甲美国》是世界500强排名第一的沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的自传，由山姆．沃尔顿和约翰·休伊合著。
杨主席所开创的事业——房地产业——本来和零售业无关，可他偏偏要学沃尔玛。20年下来，学得有模有样，沃尔玛因此成为他开创事业重要的灵感来源。
他是这么说的，碧桂园在标准化方面学习麦当劳，在薄利多销方面学习沃尔玛，也因此形成了系统的企业经营理念和价值观。
杨主席时常说，每平方米的房子若能赚到100元他都愿意干。依照此说法进行推理，结论就是土地的位置变得不那么重要了。
面对内部要不要守住三四线城市继续开发下去的质疑，有一次他打比方说，如果喜马拉雅山上有机会，我们都可以去。
“我们的商业模式很独特，别人想学也学不来。”杨主席说，“我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房；我们专注三四线城市。拿净地，面积要大，付款要分期；拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工；第四、第五个月可回收资金；这样的速度别人做不到，这样的把控别人做不到，我杨国强能做到。”
02
要求吃饭10分钟结束
这次华东之行，正好是在5月一次业务交流会之后做出的安排。
在接下来的三天里，他每天排得都很满，有时看项目，有时见官员，有时会媒体，有时与老朋友聊天，有时和区域管理班子研究工作、商时销售策略，有时告诫我们做人、做事的方法，但他对吃饭要求很简单。
一般来说，一顿饭只需一碗米饭拌几筷子菜就可以了。他很在意为吃饭花的时间，最好能在10分钟之内结束，否则有人会挨批的。据他秘书说，主席最不愿意把时间浪费在吃饭应酬上。
03
细节中的杨国强
绝对是一个商务高人。
这一点，我感受到了。他的诸多老部下也早就感受到了。
在和官员们一起谈合作时，扬主席极为内敛、低调，思维十分缜密。他说的每一句话都不可能是废话，即使开始你觉得是废话，那也是为后面的重要商业条款做必要的软性铺垫。
杨主席最喜欢说的一句话：“我是个农民，书读得少，很多事情听不懂，人笨。我没有背景，违法违规的事绝对不干。”
这句话，每次见官员，杨主席都会借机谦卑地讲出来。这句话，官员们都很受用。所以，面对双方利益的谈判，由于政府来人多自以为高高在上，也许没有把杨主席当成平等对手，彼此谈得就透彻、直白、深人、不矫揉造作，反而效果好。
绝对是一个营销高人。
我写过不少书，对场景设计及故事发展基本有一定的预判能力。
在当今中国，白手起家，只用20多年时间，把生意做得这么大，这么轰轰烈烈，在欠发达城市贏得如此口碑，在我的人生经验中，不夸张地说，唯杨主席是也。
在参观完丹阳碧桂园二期项目结束时，杨主席和大家一起开了一次座谈会，听了大家的汇报。当知道旁边某发展商某种户型好卖时，他现场做了决定，要求项目班子在两个月内建成一个同样户型的样板间，要快，抢占市场；还要求在已经建好的楼体上重新竖起广告牌：“碧桂园，给您一个五星级的家。
营销人解释说：“这几个字已经有了。”
“太小，要大。"杨主席坚定地说，“要能吸引公路上来往车辆的目光。”
绝对是一个注重细节的高人。
一般而言，很多人注重了细节会顾不上全局．顾了全局又会忽略细节，但同事们都说杨主席不同，他能两者兼顾，还能把控有度。
一天下午，开会开了好一阵子，大都在听区域华总裁的工作汇报。
随后，杨主席不时地提问题，区域总裁和他的团队进行回答、解释。
突然，杨主席说：“请物管经理来一下。”我不知道发生了什么事区域总裁也不知道，就立即起身找人去了。
很快．来了位中年男人。他战战兢兢，局促地问道：“主席，您找我吗？”
杨主席问：“之前外面发生了什么事．那么吵？！”中年男人说：“一个业主问点事，没等我们解释就吵开了。”
杨主席问：“解决好了吗？”
中年男人说：“好了。”
此时，杨主席平和地请物管经理坐下。
杨主席说：“我们一定要服务好每一位买我们房子的业主。人家买了我们的房子，不仅买的是我们的产品，还有服务。多年前，我炒过一个人，那也是我唯一炒过的人，就是因为他和小业主吵架。真是不应该。”
中年男人马上明白杨主席的深意，连连说：“我们会注意的。”
04
如何给培养人才算账？
2014年5月27日，对碧桂园来说也许是个值得高兴的日子。
这一天上午8点30分，杨主席率领众多高管，欢迎首批“未来领袖”学员加人碧桂园，主题是：“未来领袖”与高管交流会。
全球招聘“未来领袖"学员计划正式启动于2014年初。该计划针对的是国内外地产相关专业的博士研究生，如土木、建筑、结构、房地产、工程管理等专业。进人碧桂园后，由集团高管一对一做导师进行调教，力争5年内将他们培养成为高层管理人员，能够独立管理一块业务。
很多人，包括同业人员在内，对于“未来领袖”计划都十分不理解，也很担心。毕竟这开支不菲，会对在职人员造成巨大冲击、也会给只有硕士，学士学位的员工带来巨大压力。
万一有的学员不适应，后来离开碧桂园，公司的付出就白费了；也可能有的学员会后悔。不确定的问题太多，以致有人认为这是一项非常冒险的计划。
但每次提及此事，杨主席都显得信心十足。
他算了一笔账，也使我茅塞顿开：
刚开始几年，假设每个博士一年薪金40万元，那么100个博士一年开支4000万元。虽然这笔开支很大，但对于现在的碧桂园来说是能承受的。
如果两年后100人中成才1人，此人一年薪金200万元。公司给他1亿元，他如果能给公司賺回两亿元，就像成博士一样，那全部开支就賺回来了；如果成才的不止1人，而是10人、20 人，给公司带来的回报就十分可观了。
05
书单
2017年4月16日，“风鸣桂圆”公众号介绍了杨主席的藏书、书架及读书习惯，还特意介绍了他的至爱及推荐书单：
l .《经营未来》，作者：李明博；
2．《我如何成为世界首富》，作者：保罗．盖帝；
3．《忏悔录》，作者：让·雅克．卢梭；
4．《假如给我三天光明》，作者：海伦．凯勒；
5．《基督山伯爵》，作者：大仲马；
6．《富甲天下》，作者：山姆·沃尔顿大业绩。
06
胆识
6月27日，联席总裁精心安排的投资买地研讨会正式举行。
会议开始，杨主席先花了较长时间就买地一事讲了他的看法和要求。出乎意料的是，他认为“现在是买地的春天”。这和之前他认为房地产进人冬天的看法似乎有些相悖。一般而言，地产市场形势较差的时候买地会减少，但主席的看法正好相反。
现在，不仅碧桂园处在冬天，整个行业都处在冬天。所有地产商都把钱子看得很紧很紧，希望节约每一块钱渡过难关。这是对的。但是，由于房地产行业是存在的，这个时候政府有求于我们，会开出很好的条件吸引我们，譬如分期付款，那我们一定要去。过去有些地的位置很好，成本却太高，如果现在成本能降下来，没理由不去。
我们永远不做违法的事，在资金能保障安全的情况下，把多余的钱用于买地，房地产公司没地是不行的，地是企业走向成功的核心竞争力。
吴总跟我说，要我们宁可少买一块地，不可错买一块地，这是对的。我们每天要支付近两千万元的资金成本，如果买错了地，岂不雪上加霜了吗？但这句话的意思绝不是不让大家买地，而且希望大家继续买地，要买好地、有价值的地，买可满足“成就共享”需要的好地。
投策中心要努力找地，排队等审批， 一旦审批通过，就马上进入开发阶段，我们唯一追求的就是资金的时间价值一一周转要快，学习沃尔玛，少赚一点，只要周转快就可以了。昨天我得知的一个项目，利润很低，年化率还可以；他们日后如果不麻烦公司再投入，那就很好了。如果能逐步给公司贡献资金，那就成功了。就这么简单。
我要求所有人做事都要敢于付出，付出120％的精力去做事，很可能得到的回报是1200％。这道数学题并不难。
关于资金来源和运用，杨主席有他一向坚持不变的看法。这个看法是他从多年创业及实战中得来，凝聚了无数汗水和泪水。在内部，他最喜欢举这个例子：
我曾经借过高利贷。早年，在北京某银行借了5000万，利息高达30％。在借款的那一刻，银行实际只给了3500万，预付利息1500万银行提前扣了。即便这样，我需要钱也得借。
那一年我赚了6000万，把银行借款的5000万全还了，还净赚1000万。所以，一个企业要想成功，一要用心，二要有胆识。
07
如何做内部激励：直穿人性弱点
08
香港富豪教的办法：遇到资金困难怎么办？
09
平安入股碧桂园的缘起
彼此交流十分到位，我记得马董事长跟自己团队说：“你们看看杨主席的面相，和杨主席合作一定没有错。放心，诚信绝对没有问题。可以大胆谈合作。”